KENAIKAN HARGA RUMAH KEDIAMAN : Siri 1

Masalah harga rumah adalah satu isu yang kian meruncing di dalam negara ini. Golongan muda yang berpendapatan rendah dan sederhana adalah golongan utama yang menjadi mangsa akibat terbeban dengan peningkatan harga rumah yang kian mahal mutakhir ini. Mereka bukan sahaja tidak mampu memiliki rumah kediaman setelah bekerja dan berkeluarga, malah terpaksa pula menyewa di kediaman kos rendah.

Isu-isu yang dimainkan oleh pemaju-pemaju di dalam industri perumahan, nyata hanya helah bagi menghalalkan tindakan mereka untuk meletakkan harga yang tinggi dalam penjualan rumah kediaman.

Antara alasan yang digunakan oleh para pemaju perumahan dalam merasionalisasikan tindakan mereka menaikkan harga rumah kediaman adalah:

• Nilai harga hartanah setempat

• Demografi setempat: peningkatan permintaan rumah kediaman di kawasan tertentu kerana penghijrahan

• Harga kos material pengeluar (producer price index) ke atas barangan seperti zink, simen, batu bata, kaca dan lain-lain.

• Developer Interest Bearing Scheme (DIBS): Di mana pemaju akan menanggung kos bayaran faedah kepada pihak bank sepanjang pembinaan kediaman tersebut sehingga pembeli memasuki rumah tersebut. Pembeli hanya perlu menjelaskan deposit rumah sahaja samada 5% atau 10%. Namun, kadar bayaran balik kepada bank adalah lebih tinggi.

•  Permainan spekulasi. Digembar-gemburkan kononnya di kawasan projek perumahan tersebut akan terdapat banyak projek-projek lain seperti kolej, universiti, kompleks membeli belah, lebuhraya dan macam-macam lagi temberang dan helah agar harga perumahan mereka dapat dinaikkan. Isu spekulasi inilah yang akan dikupas dengan terperinci di bahagian yang seterusnya.

Pada 18 Mac 2014 yang lalu, Ahli Parlimen Kuala Selangor, Dato’Haji Irmohizam Ibrahim telah membahaskan isu harga rumah kediaman dengan panjang lebar sempena perbahasan titah Yang Dipertuan Agong. Di dalam ucapan beliau, banyak isu-isu tersurat dan tersirat yang didedahkan supaya ‘kartel’ yang tersembunyi selama ini dapat diketahui umum.

MASALAH HARGA RUMAH AKIBAT KARTEL

Masalah manipulasi dan spekulasi harga rumah yang tidak terkawal serta kos-kos tersembunyi oleh pemaju perumahan telah lama berakar umbi dalam negara ini. Semua ini ditanggung oleh pembeli akibat amalan ‘jerangkap samar’ pemain industri perumahan. Selain soal pokok mengenai jumlah rumah dan harganya yang melebihi kemampuan pembeli, pemain industri yang licik sudah merancang pelan-pelan ghaib mereka untuk terus mengembangkan amalan kos tersembunyi ini untuk meraih keuntungan. Persekitaran perumahan sekarang sangat didominasi oleh beberapa pemain-pemain utama dan hubungan mereka sangat akrab seperti kartel dan mereka sudah lama saling bekerjasama.

Kartel dalam industri perumahan samada secara langsung atau tidak langsung telah mewujudkan pasaran spekulasi harga rumah tanpa memikirkan kesannya kepada pembeli yang kebanyakannya merupakan rakyat biasa yang berpendapatan rendah dan sederhana. 

KARTEL PEMAJU & EJEN

Terdapat konsep yang mengelirukan pembeli di mana pemaju mengiklankan bahawa projek perumahan mereka sudah 80% atau 90% yang terjual. Pembeli seterusnya berpusu-pusu untuk membeli baki unit atau lot yang masih dijual. Pada waktu inilah pemaju berkomplot dengan ejen, samada ejen bersyarikat atau ejen bebas, untuk memainkan peranan, kerana pembeli yang berebut baki rumah untuk dijual itu ramai. Seterusnya ejen ini akan mengatakan bahawa ada rumah yang sudah ditempah tetapi mahu dijual oleh pemiliknya. Dan di masa itulah, mereka akan mengatakan harga sudah berubah (!). Contohnya, rumah RM100,000 akan menjadi RM130,000 atau lebih. Ejen akan meyakinkan pembeli bahawa pinjaman boleh dinaikkan kerana nilai rumah sekarang sudah meningkat berbanding ketika waktu pelancaran.

Pembeli yang terlepas peluang kerana kononnya pemaju memaklumkan baki rumah yang ada sudah habis ditempah, akhirnya berpaling kepada ejen perumahan. Taktik paling licik digunakan ejen ialah dengan mengatakan bank menawarkan pinjaman yang tinggi, jadi kononnya pembeli tidak akan terbeban dengan bayaran muka. Terdapat banyak kes di mana ejen berjaya menetapkan harga 20% lebih tinggi. Ejen boleh membantu meringankan beban pembeli dengan menaikkan lagi 20% nilai rumah ketika membantu pembeli membuat permohonan pinjaman bank.

Akhirnya ramai pembeli akan setuju. Mana tidaknya, mereka tidak perlu membuat bayaran muka dan boleh memiliki rumah. Kos margin nilai rumah dalam permohonan pinjaman hanya wujud atas kertas tetapi pembeli tidak sedar mereka sudah menyerahkan 30% duit mereka kepada pemaju.

Di sinilah para pembeli akan selalu terlepas pandang, apabila dokumen perjanjian jual beli diproses, penama pertama rumah tersebut adalah nama mereka. Ini bermakna penama yang kononnya sudah membuat tempahan sebenarnya tidak ada pun. Entah wujud entah tidak. Jelas bahawa tidak wujud sebarang tempahan. Inilah permainan spekulasi pemaju dan agen jualan dalam memanipulasi pembeli. Lantas ini adalah kemelut utama negara berkaitan dengan isu perumahan. Hasrat baik dan murni kerajaan banyak yang akan hilang sebab kejadian manipulasi sebegini.

KARTEL BANK, PEMAJU & PANEL PEGUAM

Pihak bank juga mempunyai peranannya di sini. Jumlah pencairan pinjaman lebih banyak namun tiada risiko tinggi kerana nilai rumah kediaman sentiasa meningkat. Tambahan pula, ramai pemohonnya adalah orang muda yang berpendapatan sederhana serta stabil untuk menanggung hutang. Contohnya RM130,000 bagi sebuah rumah untuk tempoh bayaran 20 hingga ke 25 tahun. Ini juga dapat digelar sebagai kartel tiga serangkai di antara pemaju, agen dan juga bank. Pemaju dan agen adalah pihak yang sama. Bank pula dalam kes ini adalah rakan kongsi yang kurang prihatin terhadap pembeli.. Selain itu terdapat juga kos tersembunyi yang lain. Harga rumah yang dijelaskan tadi adalah permainan di peringkat pertama. Peringkat kedua membabitkan hak dan kepentingan pembeli dalam soal perundangan.

Hal ini diburukkan lagi apabila sudah menjadi amalan biasa sekarang untuk para pemaju dan bank melantik panel guaman mereka sendiri. Maknanya pembeli tidak ada pilihan. Pembeli sudah ditunjukkan mana satu peguam yang mesti mereka berurusan. Apabila pemaju memilih syarikat guaman untuk mengendalikan projek penjualan rumah, bermaksud syarikat guaman tersebut telah mendapat projek kerana semua urus niaga perundangan antara pemaju dan pembeli akan diuruskan oleh peguam yang terpilih. Setiap perjanjian mempunyai kos dan pendapatan. Jadi ini adalah satu perniagaan kepada syarikat guaman.

Di sinilah bermula plot kepentingan, hubungan syarikat guaman dan pemaju. Plot yang dimaksudkan adalah plot menyembunyikan kos-kos di luar harga rumah. Contohnya jika dengan pembeli bumiputera, pemaju akan menawarkan diskaun 5% dan pemaju akan menyebut diskaun khas 5% lagi akan diberikan. Namun pada masa promosi agen akan menyebut diskaun 100% sekali gus. Tanpa memecahkan konsep diskaun ini kepada dua bahagian pun. Maka apabila pembeli datang untuk mengambil kunci rumah, pemaju akan mengeluarkan satu senarai bayaran/caj yang perlu dijelaskan sebelum mereka dapat mengambil kunci dan izin menduduki. Pembeli seterusnya terkejut disebabkan wujud caj bayaran tunggakan bayaran muka. Secara tiba-tiba pembeli akan bertanya, “Bukankah 10% diskaun dan mendapat pinjaman penuh?” Pada waktu ini pemaju akan menjelaskan bahawa diskaun tersebut bukan 100% sekali gus atau lump sum tetapi ditolak 5% kuota bumiputera dan dari baki itu ditolak lagi diskaun 5% dan akan wujud margin.

Contohnya jika harga rumah RM130,000, tunggakan sekitar RM200,000 akan wujud. Jumlah caj tersembunyi akan makin tinggi jika harga rumah kediaman tersebut semakin tinggi. Sebuah projek tiga blok pangsapuri 15 tingkat, maknanya terdapat sekitar 450 buah rumah dan kos tersembunyi ini akan menjadi satu pendapatan saat akhir ketika pembeli tidak mampu lagi untuk membantah atau menolak kerana perlu menduduki rumah. Ini belum lagi caj penyelenggaraan yang tidak disebut dalam perjanjian. Pembeli hanya akan diberitahu pada waktu mengambil kunci dan surat izin menduduki. Pemaju biasanya akan mengenakan kadar bayaran untuk dua bulan. Beban pembeli akan menjadi semakin rumit apabila wujud pula caj pemasangan elektrik dan air sebelum mereka mengambil kunci.

Sebenarnya perkara ini sudah lama berleluasa. Peguam sedar akan hal ini kerana terdapat ramai pembeli yang mengadu. Tetapi seperti biasa peguam akan memberitahu bahawa mereka hanya akan menguruskan soal jual beli sahaja. Seperti isu diskaun 10%, pembeli akan memberitahu bahawa agen sudah berjanji 10% dan tidak perlu sebarang bayaran muka tetapi pemaju pula akan menyatakan yang agen silap atau agen patut bertanggungjawab. Pada waktu itulah pembeli akan sedar yang semua adalah pemain dalam kartel ini yang akan menuding jari ke sana sini sehinggalah pembeli penat dan pasrah.

Sikap bank dan peguamnya secara tidak langsung terbabit dengan pemaju seolah-olah membantu sesama sendiri. Dalam perjanjian jual beli antara peminjam dengan bank akan disebut jumlah pinjaman, kadar faedah serta tempoh bayaran. Jadi semua fakta ini akan tertera dalam dokumen perjanjian.

Sama seperti perjanjian dengan pemaju, peminjam harus mendapatkan khidmat guaman panel yang akan dilantik oleh bank. Sekali lagi wujud kepentingan panel peguam di sini kerana mereka ingin mempamerkan prestasi sebagai panel yang ‘cemerlang’. Ini bagi menjamin kelansungan perniagaan mereka dengan pemaju atau bank, sebagai panel.

Setelah meluluskan pinjaman dan apabila projek perumahan yang sudah 90% siap, seperti yang dipromosikan pemaju sebagai jualan laris tadi. Bank akan memaklumkan kepada peminjam bahawa pinjaman 90% sudah dibuat kepada pemaju. Pada waktu itulah timbul keanehannya kenapa tidak lulus 100% jika benar sudah yakin dengan keupayaan peminjam dan pemaju. Rupanya ada strategi tersembunyi. Inilah kartel yang dimaksudkan. Industri ini sudah dibina berdasarkan permainan antara pemaju, agen, syarikat guaman dan juga bank. 

SPEKULASI GST OLEH PARA PEMAJU

Seperti yang diketahui umum, cukai GST ataupun Goods and Services Tax akan dilaksanakan 1 April 2015 di mana sistem cukai berantai di setiap peringkat daripada pengeluar kepada pengedar kepada peruncit hingga pengguna akan dikenakan dengan nilai standard sebanyak 6%.

Persamaan antara GST dan Cukai Jualan pada masa sekarang adalah tiada cukai dikenakan atau akan dikenakan terhadap pengguna dalam pembelian rumah/hartanah kediaman. Dalam skim GST, hartanah kediaman berada dalam kategori GST Berkadar Pengecualian (0%).

Tetapi GST akan dikenakan terhadap pengguna sekirannya dia membeli hartanah komersil kerana hartanah tersebut merupakan barangan dalam kategori GST Berkadar “Standard” (6%).

Walaubagaimanapun, dalam proses pembuatan/pembinaan produk akhir ini (peringkat input), kadar cukai untuk input dan bahan-bahan adalah berbeza antara GST dan Cukai Jualan Cukai Jualan vs GST ke atas Hartanah Kediaman.

Berdasarkan Akta Cukai Jualan 1972, bahan binaan asas seperti batu bata, simen dan jubin lantai adalah merupakan Barangan Jadual Pertama, di mana semua barangan dalam kategori ini tidak akan dikenakan sebarang cukai jualan. Sementara itu, bahan binaan yang lain merupakan Barangan Jadual Kedua, di mana semua barangan dalam kategori ini hanya akan dikenakan cukai jualan sebanyak 5%.

Dalam perlaksanaan GST yang baru ini, semua bahan binaan dan perkhidmatan (Cth: kontraktor, jurutera) akan dikenakan GST dengan kadar yang standard iaitu 6%. Ini sudah tentu akan meningkatkan kos pengeluaran pemaju.

Kos cukai tambahan ini akan dipindahkan kepada pengguna akhir (GST Berkadar “Standard”), atau dituntut semula daripada kerajaan (GST Berkadar Sifar). Namun, dalam kes ini (GST Berkadar Pengecualian), kos cukai tambahan ini akan ditanggung sepenuhnya oleh pihak yang sebelum pengguna akhir iaitu Pemaju itu sendiri.

Pemaju tidak mempunyai “mangsa” seterusnya dalam rantaian bekalan. Ini nampaknya merupakan berita baik untuk pembeli rumah kerana mereka tidak perlu membayar GST apabila membeli rumah atau hartanah kediaman.

Walau bagaimanpun, ia adalah tidak sukar untuk dibayangkan bahawa pemaju akan cuba untuk merangkumi kos cukai tambahan ini ke dalam harga jualannya secara tersirat dan tersembunyi.

Inilah perkara yang seharusnya diaambil serius oleh pihak kerajaan dalam memastikan harga rumah kediaman tidak dinaikkan dengan sewenang-wenangnya oleh para pemaju perumahan dengan beralasan GST. Semuanya akan dituding jari kepada GST walaupun mereka sendiri tetap membuat untung dengan margin yang amat tinggi.

GST digunakan sebagai alat propaganda untuk menaikkan lagi harga rumah kediaman supaya untung lebih banyak diperolehi

 

KESEDARAN ORANG AWAM

Perkara ini mesti didedahkan supaya keadaan kos tersembunyi ini dapat dileraikan supaya ia tidak berlarutan lagi dan tidak digunakan pula untuk memanipulasikan pula dana subsidi perumahan oleh kerajaan.

Pembeli biasanya orang awam yang kurang faham soal undang-undang, malah tidak terbaca pun dokumen perjanjian yang panjang lebar, tebal serta penuh terma-terma yang tidak pernah mereka dengar.

Bank meluluskan pinjaman di mana apabila pihak bank meluluskan 90% dan pemaju pula memaklumkan rumah boleh diduduki tiga bulan lagi, maka barulah pembeli tahu bahawa wujud sejenis bayaran faedah antara tempoh bank meluluskan bayaran 90% hingga tempoh baki 10% lagi diluluskan oleh bank apabila surat layak menduduki diperoleh. Inilah konspirasinya.

Dalam tempoh bayaran 90% bayaran dibuat caj faedah dikenakan kepada peminjam dan bayaran caj ini tidak ditolak sebagai bayaran pinjaman. Bayaran ini dikira caj untuk 90% urusan pinjaman awal. Bukankah lebih telus dan adil jika pihak bank meluluskan pinjaman 100% dan terus memulakan potongan pinjaman berdasarkan jumlah yang tertera dalam perjanjian.

Namun situasinya hari ini lansung tidak memihak kepada pembeli. Biasanya setelah bayaran 90% dibuat, pemaju tidak akan beri pun kunci dalam tempoh tiga bulan seperti janji lisannya. Lebih parah, terdapat kes hinggakan setahun dari tarikh pembelian, pemaju tetap memaklumkan ada masalah sijil layak menduduki. Kononnya ada saja masalah dengan pekerja kontrak, bahan binaan berkualiti tiba-tiba tiada dalam pasaran, dan pelbagai lagi dalihan serta alasan yang menyusahkan pembeli.

TOHMAHAN TERHADAP KERAJAAN

Kesemua ini jelas amat membebankan pembeli. Pembeli selaku peminjam akan merasa kecewa. Jawapan yang diberi oleh syarikat guaman juga amat menghampakan dan tidak akan dapat menyelesaikan masalah mereka. Akibatnya, bibit-bibit kemarahan rakyat kepada kerajaan mula timbul. Kerajaan pula sebaliknya yang dipersalahkan dan dianggap kapitalis. Undang-undang sedia ada berkenaan hal ini dianggap tidak memihak kepada rakyat. Pihak berkuasa tempatan dilabel dengan persepsi mahukan rasuah bagi meluluskan sijil layak menduduki, serta banyak lagi tohmahan dilemparkan kepada pihak berkuasa khususnya kerajaan. Malah kerajaan BN yang memerintah pun dikatakan kependekan kepada ‘Barang Naik’.

Ketika ini, semua institusi yang berurusan dengan rakyat dianggap sebagai instrumen kerajaan kerana rakyat menganggap lesen pemaju dan bank adalah di bawah kawalan dan seliaan pihak kerajaan. Dan malang apabila rakyat merasakan bahawa undang-undang sedia ada adalah bukan untuk kepentingan rakyat lagi, malah beranggapan yang semua ini berlaku dengan izin kerajaan.

Sedangkan, apa yang berlaku sebenarnya adalah dasar kerajaan yang bermatlamat supaya industri perumahan dapat berkembang pesat dengan kelonggaran sedia ada. Selaras dengan hasrat kerajaan bagi merancakkan pertumbuhan ekonomi negara. Namun, pihak-pihak yang terbabit di dalam ‘kartel’ tadilah sebenarnya yang telah mengambil kesempatan memanipulasi dan menyalah gunakan segenap kelompongan yang ada dalam proses pembelian rumah.

Justeru, kerajaan mesti menyelesaikan segala masalah dan menutup kelompongan perundangan yang ada dengan segera agar perangai buruk kartel sektor perumahan ini dapat dibanteras dan tidak terus berlarutan. Apatah lagi ketika semua pemain utama ini sedang meneropong lombong emas yang akan muncul dalam bentuk subsidi kerajaan sebanyak RM300 juta di dalam pasaran mereka sedikit masa lagi.

Pihak kerajaan mesti mengawal sepenuhnya projek MyHome dan memastikan semua pemaju yang berminat, mengikut format skim PR1MA dan tidak mengikut format mereka secara bebas. Kerajaan mesti mengisytiharkan perang terhadap kartel ini, sama seperti kartel dadah dan juga orang tengah dalam pasaran makanan kerana jelas mereka itulah yang menjadi penyangak kepada rakyat Malaysia.

Kerajaan harus tegas dan tidak harus membiarkan pemaju, agen, peguam dan bank menakluki projek ini sehingga projek yang berniat baik demi kebaikan rakyat ini pun turut menjadi mangsa pasaran spekulasi dan hasrat murni kerajaan akan terkubur begitu sahaja.

USAHA-USAHA KERAJAAN

Program MyHome yang dilancarkan 1 April 2014 lalu menawarkan subsidi maksimum RM30,000 bagi membeli rumah kos rendah kepada individu berpendapatan RM3,000 ke bawah. Ia mensasarkan pembinaan 10,000 unit rumah bagi tahun 2014 dengan kos RM300 juta diperuntukkan bagi menjayakan program ini. Program ini juga bukti Kerajaan Malaysia mendengar masalah rakyat.

Program MyHome dan peruntukan RM300 juta yang berdasarkan kerangka Bajet 2014 yang dibentangkan September 2013 lalu sangat fokus kepada kepentingan rakyat terutama dalam isu memiliki rumah.

Walau bagaimanapun, dengan masalah kartel ini, dibimbangi matlamat kerajaan untuk membantu rakyat tidak akan tercapai, manakala yang meraih untung adalah pemaju.

Persoalannya adakah kerajaan bersedia untuk mewujudkan suatu akta yang betul-betul dapat menangani isu serta persepsi kenaikan harga hartanah kediaman, terutamanya menjelang perlaksanaan GST nanti?

Akta Kawalan Harga dan Anti Pencatutan 2010 misalnya jelas akan menghalang sebarang kenaikan harga barang dengan sewenang-wenangnya dan tidak munasabah. Adakah akta seperti ini juga perlu diadakan supaya dapat mengekang kenaikan harga rumah kediaman?

Usaha kerajaan dalam mempertingkatkan kemampuan jalur transportasi antara bandar/negeri mestilah diperluaskan lagi supaya sistem pengangkutan ini dapat mengurangkan kebergantungan rakyat untuk menetap di ibukota jika sedang bekerja di ibukota. Maka, permintaan terhadap hartanah kediaman di bandar-bandar utama dapat dikurangkan dan harga perumahan juga akan dapat dikurangkan selari dengan permintaan yang menurun (MRT, LRT, ETS, KOMUTER dll).

Pembukaan bandar satelit yang lengkap dengan sistem pengangkutan dan jalur jalanraya yang baik juga mesti dipergiatkan lagi.

Kawasan Bukit Beruntung misalnya, yang seluas 1,275.92 hektar dan salah satu kawasan yang mempunyai banyak rumah kediaman tidak berpenghuni. Malah di sekitar Hulu Selangor sahaja masih terdapat begitu banyak rumah kediaman kosong yang melibatkan kawasan di Bukit Beruntung, Bukit Sentosa, Lembah Beringin, Batang Kali, Serendah, Rasa, Kerling, Hulu Bernam dan Sungai Choh.

Sekiranya kerajaan dapat membina sistem pengangkutan seperti LRT/KOMUTER ke kawasan-kawasan ini sudah pasti jumlah penduduk di kawasan tersebut akan meningkat semula. Ia akan mengalihkan permintaan perumahan di kawasan bandar, ke kawasan luar bandar seperti Hulu Selangor ini. Ia juga mampu mengekalkan kemenangan BN di Hulu Selangor.

KESIMPULAN

Kerajaan mesti memastikan harga hartanah kediaman berada dalam kawalan di bawah undang-undang yang lebih holistic bagi menghalang gejala kartel harga rumah ini dari terus berleluasa.

Rumah kediaman sebagai salah satu hak asasi bagi manusia supaya dapat berlindung dari hujan dan panas ini mestilah dijaga nilainya supaya harga di pasaran sentiasa munasabah untuk rakyat membelinya.

Sistem transportasi dan pengangkutan yang lebih efisyen amat diperlukan supaya kewujudan bandar-bandar satelit yang menempatkan banyak kawasan perumahan dapat dikembangkan. 

Tekanan harga hartanah kediaman di kawasan bandar akan dapat dikendurkan jika permintaan rumah kediaman dapat ditingkatkan di kawasan yang sedikit jauh dari bandar.

Sumber: Rakyat Post